Ing. Karel Vodička

Řízení jakosti správy majetku – ISO 9000:2000

V souladu se zákony, které se vztahují na správu obecního (státního) majetku, jsou pouze akce, které prošly buď dotacemi ČEA, konzultacemi EKIS, stavebním řízením anebo byly vyhlášeny pilotními projekty. Ostatním stávajícím nemovitostem obcí, nyní i krajů, obvykle schází řada stavebně technické, provozní i další právními předpisy vyžadované dokumentace. Od kolaudace školských, zdravotnických a administrativních staveb uběhla řada let a po tuto dobu se ve většině případů neaktualizovala a nedoplňovala data o změnách užívání a o opravách.

S přibývající potřebou oprav, modernizací, rekonstrukcí nemovitostí a ze zkušeností kontrolních orgánů se však na stávající problémy vrší další nedostatky ve formě podcenění zákonů o zadávání veřejných zakázek, o účetnictví, o územním plánování a stavebním řádu, o ochraně přírody a krajiny, katastru nemovitostí a mnoha dalších. Většina dokumentace k nemovitostem, především jejich schváleného druhu užívání, není k dohledání v pasportech ani archivních obalech. Náplní stavebních úřadů by měla být nejenom činnost vydávání stavebních povolení, ale kontrola dokladů při změně užívání místností škol, nemocnic, úřadů, vyžadování aktualizace a změn pasportů.

Současná situace přerozdělení majetku státu na kraje by mohla znamenat stop dalším větším majetkovým převodům ze státu na obce a zahájení optimalizace správy majetku a racionálního hospodaření s ním. S takzvaným “samotokem” při správě majetku není možné vystačit. Pro ilustraci a uvedení do problematiky uplatňování managementu jakosti s podporou norem ISO 9000:2000 uvedeme heslovitě několik případů nehospodárného, často i nezákonného postupu při realizaci reprodukce a užívání majetku.

Z knihy nálezů a kontrol stavebních úřadů:

• Na obecní dům bylo magistrátem města rozhodnuto o nástavbě. Došlo k neúměrnému přitížení základů, nedořešení výtahů, změně architektury jednoho domu z architektonického komplexu, nebyla dobudována infrastruktura (příjezd, parkování, dětská hřiště). V rozporu s územním plánem bylo “zahuštěno” sídliště dalšími obyvateli, ekonomika v tomto případě selhala. Z těchto důvodů bylo nutné komplikovaně “sanovat” (injektovat podloží), dodatečně “dotvořit” výtahy, posílit parkovací plochy. V bloku se starousedlíky se vytvořila “dusná” sociální atmosféra mezi původními stárnoucími nájemníky a novými, kteří v nákladných nástavbových bytech vyžadovali nadstandardní infrastrukturu. Náklady na jeden třípokojový byt v nástavbě dosahovaly 2,5 milionu Kč.

• Téměř plošně v celé ČR byly prováděny tzv. “komplexní opravy” střech na školách, bytech či nemocnicích bez teplo-technických výpočtů. Následkem toho se kondenzační body posunuly pod hydroizolační vrstvy, což zapříčiňuje vytváření vzduchových polštářů v konstrukci krytiny a zvýšený výskyt plísní v posledních nadzemních podlažích. V některých případech se rosný bod posunul do výztuží konstrukcí stropů a stavby jsou staticky ohroženy.

• Většina staveb oprav a údržby prováděných obcemi, které mají také stavební úřad se “odbývá” bez ohlášení a stavebního povolení. Tento stav se postupně odhalí u probíhající pasportizace a inventarizace majetku ze státu na kraje (nemocnice, školy).

• Pokud se zasahuje do nosných konstrukcí, vzhledu či charakteru budovy, bude vždy sanaci objektu řešit stavební úřad na základě stavebního řízení a vydání stavebního povolení. Protože tomu tak u oprav, modernizací a rekonstrukcí není, nedochází ke koordinaci mezi územním plánem, architektonickým řešením a dotčenými orgány. Příkladem jsou křiklavá barevná řešení zateplených fasád, různé přístavbičky, terénní úpravy u škol a hřišť, špatná dostupnost hygienických zařízení.

• Podklady z archivního obalu objektu – nařízení udržovacích prací, stížnosti uživatelů, výsledky revizí (elektroinstalace, výtahy, vzduchotechnika, rozbory vody), zjištění a nálezů státního dohledu (hygieny, životního prostředí a stavebního úřadu) a podklady z pasportu objektu se nedostanou “k uším” stavebních úřadů. Majetkoprávní vztahy, které se mohly při modernizacích dotáhnout do konce, zůstávají zakonzervované s řadou chyb.

• Nesleduje se spotřeba energií a vody, plynu na objekt a místnost, normativní spotřeby se nesledují.

• Nejrozsáhlejší činností na listině “černých” jsou změny užívání místností bez změn provozních řádů. Mění se užívání kabinetů, sboroven, skladů, v nemocnicích pak dovybavování místností různými zařízeními bez posilování příkonů elektrické energie.

Z nálezů NKÚ z kontroly projektů zaměřených na reprodukci majetku se konstatuje:

• Slabá práce investorů zanedbáním přípravné fáze procesu výstavby. Investoři na rozdíl od komerční sféry nejsou motivování k úspoře investičních nákladů a nejsou naopak ani postihováni za překračování rozpočtů.

• Finanční náklady na vybrané projekty nejsou minimální. Nejsou zpracovány studie proveditelnosti, investiční záměry jsou nekvalitní, investor uzavírá dodatky, které jsou důkazem špatné přípravné fáze investora.

• Investor neposuzuje investiční činnost ani efektivností, ani srovnáváním s normativními ukazateli na obestavěný prostor, na žáka, na lůžko, využití ploch, budoucí náklady na servis a údržbu

• Investor se při realizaci včas nezabývá ani několikamilionovými “odchylkami” od projektu, tyto rozdíly nejsou schvalovány tím, kdo vydal původní rozhodnutí

• Nedokládají se doklady stanovené zákony (oprávnění k činnostem, vztah k pozemkům a věcná břemena k inženýrským sítím)

Nejmarkantnějšími příklady může být správa školských zařízení Krajských úřadů. Na seznamech je zhruba 300 škol základních, středních, speciálních, gymnázií, akademií, dětských domovů, služeb škol, které podle mého odhadu mají celkem 1500 objektů hodných odborné pozornosti správce. Tentýž kraj má víc než dvě stovky dalších objektů.

U měst a obcí jednotliví referenti pro správu tohoto majetku znají svůj majetek z osobní zkušenosti a není pro ně problém při každém provozním problému ten či onen objekt navštívit a situaci operativně vyřídit s ředitelem, správcem či provozovatelem objektu (provozovny).

Situace u krajů však vyžaduje virtuální řízení správy majetku. Kliknutím do počítače by měl mít správce před sebou informaci a přehled o jakémkoliv objektu, místnosti a jejím vybavení.

Takový způsob řízení správy má svá pravidla, zákony. Marně skončily snahy některých správců naskenováním stávajících stavebních výkresů či vytvořením jakýchsi seznamů v Excelu. Pro modelové virtuální řízení správy musíme před jakýmkoliv činem předně odhalit celý proces a stanovit pravidla postupu.

Obecná teorie modelování praví jak postupovat od reality k matematickému (digitálnímu) modelu.

Pro správu majetku je nejvýhodnější využít z uvedených cest následující:

1. Reálně existující objekt (nemovitost–stavba-objekt, movitost–stroje a zařízení)

2. Objekty jednoduché (přístřešky, oplocení, komunikace, osvětlení, sdělovací a zabezpečovací zařízení, vrátnice, garáže, sklady)

3. Objekty složité (učebny, kanceláře, sociální zařízení, administrativní budovy, ubytovny)

4. Objekty velmi složité (kuchyně, operační sály, garáže a dílny, tělocvičny, posilovny, řídící centra, učňovské dílny, provozovny)

5. Systém deterministický

6. Model dynamický (objekt má danou životnost prvků)

7. Model slovní (technická zpráva), model grafický (výkresy), model matematický (digitální)

Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 37/2003.

1. NKÚ – Postup kontroly programů, sylabus 2002

2. Management jakosti s podporou ISO, Doc. Ing. A. Fiala, CSc. a kol.

3. Přednášky Systémy jakosti Prof. Ing. Milík Tichý, DrSc. ČVUT Praha 2002 (obrázek Maggiho kostky)

Systém	Jednoduchý	Složitý	Neobyčejně složitý
Tvrdý (determinovaný)	Okenní západka Kulečník Mechanická dílna	Počítač Soustava planet Výrobní postup	- -
Pravděpodobnostní	Hody mincí Pohyby opice	Skladování Fronta u benzinky	Průmyslový podnik Mozek Ekol.systém světa
Měkký (nahodilostní)	- -	Politická krize	Havárie družice Ekologická katastrofa